上半年房地产市场形势与全年展望

国务院发展研究中心市场经济研究所 邓郁松

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一、上半年房地产市场形势变化的主要特点与原因

1.房地产开发投资增速总体保持较快增长。2019年1月~5月,全国房地产开发投资46075亿元,同比增长11.2%,增速虽比1月~4月回落0.7个百分点,但比2018年全年提高1.7个百分点。房地产开发投资增速保持较快增长主要与两方面因素有关。一是房屋新开工面积增长10.5%带动建筑工程投资增长8.9%,增速较上年同期加快10.4个百分点;二是计入房地产开发投资中的其他费用(主要是土地购置费)同比增长23%。

2.商品房销售面积小幅下降,其中3月、4月销售情况相对较好。春节之前商品房销售总体延续去年下半年以来的下行趋势,1月~2月商品房销售面积同比下降3.6%。受按揭贷款实际利率有所下调、放款周期明显缩短等因素影响,加之部分楼盘采取促销措施,3月开始销售情况有所好转,1月~3月和1月~4月,商品房销售面积同比分别下降0.9%和0.3%,降幅收窄。随着前期“积压”的部分需求在3月、4月相继释放,5月以来,商品房销售降幅有所扩大。1月~5月,商品房销售面积55518万平方米,同比下降1.6%,降幅比1月~4月扩大1.2个百分点。

3.区域分化呈现新的特征。从销售情况看,1月~5月,东部地区商品房销售面积22095万平方米,同比下降5.5%;中部地区商品房销售面积15412万平方米,增长0.1%;西部地区商品房销售面积15788万平方米,增长3.8%,增速与1月~4月持平;东北地区商品房销售面积2222万平方米,下降8.1%。中西部地区销售情况好于东部和东北地区。从价格涨幅看,5月,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.7%,涨幅与上月相同;二手住宅销售价格同比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.5个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨12.1%和8.1%,涨幅比上月均回落0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.3%。一线城市同比涨幅低于二、三线城市。但是,从房价收入比的角度衡量,一线城市目前的房价收入比显著高于1998年以来的均值水平,而二、三、四线城市目前的房价收入比则总体低于1998年以来的均值水平。从市场供求情况看,部分热点城市的去化周期仍明显低于正常水平,个别城市仍存在新房、二手房价格倒挂现象,也有部分城市去化周期较长,开发企业面临资金回收的压力。

二、对2019年全年房地产市场形势的几个基本判断

1.房地产投资增速将总体呈回落趋势。今年前5个月,房地产开发投资虽然继续保持较快增长,但从房地产开发企业资金来源情况看,2018年以来资金来源增速持续低于房地产开发投资增速,这意味着资金面不支持后续房地产开发投资保持较快增长。今年前5个月土地购置面积同比下降33.2%、土地成交价款同比下降35.6%,这预示后续新开工和随新开工计入房地产开发投资中的土地购置费都将出现下降,也预示着房地产开发投资增速将有所下降。从中长期趋势观察,典型经济体在户均住房超过1.0套后,都出现了新开工数量的下降和房地产投资增速的回落。我国城镇户均住房目前已达1.1套左右。参照发达经济体房地产市场演变历程,我国总体上也已到了房屋新开工面积和房地产投资增速的正常回落阶段。综合判断,预计今年下半年,房地产开发投资增速将正常回落。

2.新建房屋销售面积将会下降。虽然1月~5月商品房销售面积有所下降,但目前的销售面积总体仍处在历史同期较高水平。还要看到,2015年到2018年销售不断增长是在低利率、低首付以及去库存、限价等政策催生的投资性需求等诸多因素综合作用的结果,从长期看,不具有可持续性。房地产是不可贸易品,在户均住房达到1.1套的情况下,在劳动年龄人口总数已开始持续减少的大背景下,在家庭杠杆率快速提高的新形势下,新房销售量难以在现有的规模上长期持续。在各项政策不发生重大变化的情况下,预计下半年新建商品房销售面积增速将继续正常回落。

3.关注库存变化的新形势。2019年5月末,商品房待售面积50928万平方米,比2018年末减少1486万平方米,较2016年2月的峰值下降23003万平方米,去库存成效显著。其中,5月底,商品住宅库存为23908万平方米,是2012年12月以来的最低值。但也要看到,商业、办公等非住宅类库存下降较为有限。2019年5月底,非住宅类待售房面积为27020万平方米,较2018年年底只减少了303万平方米。目前,非住宅类待售房面积仍高于2015年的水平,去库存的压力仍然较大。尤其值得关注的是,2018年3月以来,全国房屋新开工面积增速始终高于销售面积增速。到今年5月,房屋新开工面积增速已连续15个月高于销售面积增速。今年1月~5月,新开工面积增速比销售面积增速快12.1个百分点,这意味着后续的供应压力将会加大。新开工面积增速再次持续高于销售面积增速意味着后续可能会再次面临库存增加的压力。

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